8月11日二环内限价盘宏发雅居（推广名宏发御榕府）在福州市东二环泰禾铂尔曼酒店3楼宴会厅公开开盘，根据网络报道如下：

从网络报道来看，该楼盘无捆绑无套路，按照备案价格销售。

宏发御榕府可是集市中心、地铁房和限价房于一体的神盘，居然才卖出这么几套，莫非有什么蹊跷？首先我们了解这个项目具体情况：

1、市中心二环内

我们来看看位置：宏发雅居（府相居）位于王庄街道，市中心二环内。

2、地铁房，紫阳站

该楼盘交通便利，离最近地铁二号线紫阳站大概米，大约七分钟步行路程。周围商圈有世欧王庄大型综合体，到五一广场和南门也不过三四站公交车程。

3、限价盘

因此宏发雅居不单是市中心地铁房，还是限价盘和刚需盘，具有中等面积户型和低总价特点，我们来看看这92套住宅具体价格：

从一号楼具体价格，我们发现该楼盘主打3种户型，分别是97、87和平米户型，全部属于80-面积段的中小户型，适合刚需购房者和首改购房者。另外我们从户型公摊率看，公摊率为22.07%，属于正常公摊范围，因为该项目为板楼结构，公摊率会比塔楼高。

从价格看，我们发现府相居均价在元每平米，起价在元，最高价格不过3.3万每平米。

在东区板块各大楼盘价格已经达到3.6万每平米，周围在售二环外的项目，公园左岸均价近3.7万，中海金玺公馆均价破4万，世茂璀璨天城3.6万。而该项目均价仅仅3.16万，足足便宜了近0元每平米，而且还是二环内市中心地铁房。

宏发雅居备案价格如此便宜，主要原因就是它拿地时间较早，本来地块在海峡金融街那边，由于规划调整，项目被调整到王庄街道跃进路6号，所以由于拿地早，所以土地成本低，所以在严格限价下，该楼盘备案价格近3.17万每平米。

最后我们再回到开盘遇冷的话题上：

从产品上：宏发是一个小开发商，无自有物业品牌，且该项目地块狭小，仅十几亩地，做不成大社区，采用围合式布局。而且宏发御榕府此次开盘的项目是1号楼（如下图），算是整个项目中比较差的楼栋。

1号楼为24层的高层建筑，卧室朝南，南面朝着尚东区，且临街，下面有底商。小区内最好的两栋楼5和6号楼属于卧室南面看中心花园，并未入市。

户型一般属于长条形，面宽较窄。

从营销渠道看，该楼盘居然采用直销方式，由开发商自己卖房子。据了解御榕府售楼人员了解，该项目因为就92套房源，所以才用直销，并没有外包，这样可以省略一大部分营销费用。但因此相关推广和营销广告自然少了许多，大部分人不知道该项目。

从销售策略看，据现场了解该楼盘确实无捆绑无套路，按照备案价格卖房，首付也按照政府规定支付比例。毕竟是小开发商公关能力有限，售楼部就几个人也无法禁得起这种“折腾”，因此该楼盘按照备案价格销售确实是明智之举。

关于开盘遇冷，只是推广不够，从入市到开盘不过短短四天，基本没有怎么蓄客。而且从开盘当天销售18套，再到目前待售37套，开盘以来累计已经销售55套，累计去化率达近六成。按照这种进度，剩下低楼层的37套售罄也是不成问题，毕竟是按照备案价格销售，对比周边二手房还是有性价比优势。

最后，开盘遇冷还是因为开发商“佛系卖房”，无论是营销还是销售，开发商都是比较有信心，因为它们认为只要按照备案价格卖，肯定能卖的完，至于销售过程并不重要！

-THEEND-

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